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　　一輪一輪的樓市調(diào)控指向住宅市場(chǎng)，而商業(yè)地產(chǎn)受影響較小。在鄭州，長(zhǎng)期以來(lái)的高速發(fā)展，已培育出數(shù)個(gè)成熟商業(yè)地產(chǎn)板塊，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)熱度空前。然而，繁榮下卻蘊(yùn)藏著風(fēng)險(xiǎn)和供需矛盾：一方面，產(chǎn)品趨同、庫(kù)存加大、去化慢，另一方面，市場(chǎng)需求又很大。供需之間，急需搭建起一個(gè)有效的對(duì)接平臺(tái)。

　　矛盾：供應(yīng)均衡 但成交量不高

　　一鋪難求，是商鋪市場(chǎng)供需匹配度不夠高、價(jià)格不合理造成的。更重要的，是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)鋪者之間一直缺乏一個(gè)良好的對(duì)接平臺(tái)。

　　近日，克而瑞鄭州地區(qū)發(fā)布了4月份鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在回暖，這意味著商業(yè)地產(chǎn)仍受投資者的青睞。一鋪養(yǎng)三代，在這樣的觀念下，當(dāng)其他投資渠道狹窄，樓市調(diào)控又不斷襲來(lái)，投資者便把目光投向商業(yè)地產(chǎn)。對(duì)于市場(chǎng)的風(fēng)向，各開(kāi)發(fā)商最先靈敏地嗅出其中商機(jī)，于是紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。幾年下來(lái)，鄭州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不斷擴(kuò)容，發(fā)展的困惑也隨之而來(lái)——一方面，存量增大、購(gòu)買力旺盛，另一方面，成交量卻不高。

　　家住鄭州市管城區(qū)的李先生，手中有些閑錢，一直想買一套臨街、面積約百十平方米的商鋪?zhàn)鐾顿Y。可是找了好幾個(gè)月了，看過(guò)的商鋪要么不臨街，要么面積太小?！皼](méi)想到買個(gè)商鋪這么難！”李先生很是感慨。

　　在李先生為買不到合適商鋪而郁悶時(shí)，家住二七區(qū)的張先生正糾結(jié)于商鋪的價(jià)格。張先生的家中即將迎來(lái)一個(gè)新的小生命，他打算買套小一點(diǎn)的商鋪，讓妻子以后可以一邊照顧孩子、一邊做點(diǎn)小飾品生意?！靶∩啼伒膬r(jià)格高得離譜，超出了我的能力范圍，真難哪?！睆埾壬軣o(wú)奈。

　　其實(shí)，李先生和張先生的“難”是：買到合適的商鋪，不容易。事實(shí)上，鄭州的商鋪供應(yīng)量很大，需求量也很大。之所以老百姓還會(huì)覺(jué)得一鋪難求，在河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)宋向清看來(lái)，是因商鋪市場(chǎng)供需匹配度不夠高、價(jià)格不合理造成的。此外，商鋪的位置也是影響成交量的一個(gè)重要因素，目前優(yōu)質(zhì)的、性價(jià)比高的商鋪多在市郊區(qū)域，位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，不利于客流、物流的集聚。

　　“更重要的，是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)鋪者之間一直缺乏一個(gè)有效的對(duì)接平臺(tái)。”宋向清說(shuō)。

　　問(wèn)題：同質(zhì)化嚴(yán)重 分布不均衡

　　許多開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商鋪時(shí)，忽略了從個(gè)性化出發(fā)設(shè)計(jì)商鋪。而商鋪分布不均衡，既不方便居民購(gòu)物，也給城市交通帶來(lái)很大的困惑和壓力。

　　雖然商鋪供求市場(chǎng)異?；鸨?，卻也隱藏著不少問(wèn)題?！斑@些問(wèn)題首先表現(xiàn)在商鋪同質(zhì)化嚴(yán)重?！彼蜗蚯灞硎?，商鋪差異化小，沒(méi)有特色是一個(gè)城市商業(yè)發(fā)展水平不高的體現(xiàn)。許多開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商鋪時(shí)，只注重考慮如何降低成本、怎樣更易操作等，而忽略了從個(gè)性化出發(fā)設(shè)計(jì)商鋪。

　　同時(shí)，商鋪在各區(qū)域分布不均衡也是目前鄭州商業(yè)地產(chǎn)存在的問(wèn)題?！吧啼伔植疾痪猓炔环奖憔用褓?gòu)物，也給城市交通帶來(lái)很大的困惑和壓力?！痹卩嵵菔形幕甭肪幼〉亩蜗壬?，每次購(gòu)物都要驅(qū)車到花園路甚至更遠(yuǎn)的地方。在路上花費(fèi)的時(shí)間比購(gòu)物時(shí)間都長(zhǎng)，若是再遇上高峰期，大量的時(shí)間都消磨在了路上。

　　如何解決這一問(wèn)題？宋向清這樣建議：在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，選擇在城市的不同區(qū)域進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這樣既可以滿足居民在本區(qū)域的購(gòu)物需求，也避免了因商鋪扎堆兒而導(dǎo)致銷售緩慢的壓力。

　　在火車站商圈，記者發(fā)現(xiàn)很多商鋪是由一樓的臨街住宅改建而成的?！斑@樣的店面不具備商鋪的一般功能，不僅影響市容，還存在一定的安全隱患?！彼蜗蚯灞硎荆用襁@樣做，也從另一個(gè)方面說(shuō)明該區(qū)域市場(chǎng)需要此類的服務(wù)。據(jù)了解，目前鄭州市政府有計(jì)劃分期對(duì)老城區(qū)違建商鋪進(jìn)行改造。

　　建議：開(kāi)發(fā)前調(diào)研 避免跟風(fēng)開(kāi)發(fā)

　　經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者并不買賬，開(kāi)發(fā)者才意識(shí)到原來(lái)所建的商業(yè)物業(yè)沒(méi)有靈魂，沒(méi)有盈利模式，只是一副空架子。

　　記者從相關(guān)部門了解到，目前鄭州高鐵商圈3公里半徑內(nèi)，已經(jīng)布局了百萬(wàn)平方米體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括升龍、綠地在內(nèi)的諸多開(kāi)發(fā)商在此布局了數(shù)十個(gè)項(xiàng)目。隨著鄭州批發(fā)市場(chǎng)的整體外遷、多個(gè)城中村改造項(xiàng)目的落地、二七新城的建設(shè)……一座座城市綜合體正在拔地而起，而這其中，至少40%的體量屬于商業(yè)地產(chǎn)。

　　“商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)跨領(lǐng)域的綜合業(yè)務(wù)模式，與住宅相比，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資本運(yùn)作能力有著更高的要求?！痹袑＜疫@樣提出。河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、鄭州希瑞營(yíng)銷管理咨詢有限公司董事長(zhǎng)何宏劍則認(rèn)為，部分開(kāi)發(fā)商是從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，他們往往不注重前期的市場(chǎng)調(diào)研、分析定位及概念規(guī)劃，也不考慮消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資者真正喜歡哪些產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)完才發(fā)現(xiàn)所建的商業(yè)物業(yè)，經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者并不買賬。直到此時(shí)，開(kāi)發(fā)者才意識(shí)到原來(lái)所建的商業(yè)物業(yè)沒(méi)有靈魂，沒(méi)有盈利模式，只是一副空架子。

　　同時(shí)，人才的缺乏也困擾著許多轉(zhuǎn)型的房企。目前，國(guó)內(nèi)專業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)的人才相對(duì)較少。香港恒隆集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗曾說(shuō)過(guò)，做商業(yè)地產(chǎn)的人一定要比做商業(yè)的人更懂商業(yè)。比如購(gòu)物中心要招進(jìn)LV，那負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的人一定要比LV的店長(zhǎng)更懂LV的商務(wù)條件和選址條件，這樣才能有效運(yùn)營(yíng)。

　　商業(yè)地產(chǎn)有別于住宅的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是招商。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總裁王健林曾說(shuō)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，最主要的門檻并不是資金門檻，而是商業(yè)資源的積累，就是招商能力。對(duì)于從住宅轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，招商工作無(wú)疑又是一個(gè)全新的未知領(lǐng)域。

　　“作為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，在開(kāi)發(fā)商鋪時(shí)應(yīng)該考察市場(chǎng)，根據(jù)市場(chǎng)的需求和投資的意向開(kāi)發(fā)不同類型的商鋪，確保市場(chǎng)供需在結(jié)構(gòu)上匹配；在價(jià)格方面，開(kāi)發(fā)商需指定合理、科學(xué)的價(jià)位，以此提高成交量，減少庫(kù)存。如此一來(lái)，鄭州商鋪未來(lái)前景就變得值得期待。”宋向清說(shuō)。（東方今報(bào)記者 李莉 實(shí)習(xí)生 張凡凡/文 記者 張培方）